El Gobierno publicó este miércoles el Decreto 1017/2024, que introduce un cambio significativo en el acceso a la vivienda y el financiamiento de proyectos inmobiliarios en Argentina. La medida elimina el programa Procrear y establece hipotecas divisibles sobre inmuebles en desarrollo, como parte de una estrategia para reducir el déficit habitacional, fomentar el crédito y dinamizar el sector inmobiliario.
Este cambio implica la creación de un marco que facilita la subdivisión de propiedades hipotecarias y amplía la oferta de crédito a través de instrumentos legales específicos.
El decreto especifica que las hipotecas divisibles pueden constituirse sobre inmuebles destinados a proyectos inmobiliarios, permitiendo que posteriormente se dividan en unidades individuales. Estas unidades pueden acogerse al régimen de propiedad horizontal o formar parte de conjuntos inmobiliarios, lo cual permite su subdivisión en parcelas de dominio común.
“La falta de un sistema de hipotecas divisibles reducía considerablemente la oferta de viviendas posibles de ser hipotecadas. Además, esta situación limitaba el acceso al financiamiento de futuras obras a ejecutarse por el sector privado y restringía la afectación de las unidades funcionales o lotes de terreno”, precisaron desde Casa Rosada.
A partir de esta medida, cualquier persona podrá acceder a un crédito hipotecario a largo plazo para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcción (conocido comúnmente como “pozo”) o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión de terrenos. Este financiamiento permitirá la adquisición en las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, facilitando así el acceso a vivienda desde las primeras etapas del proyecto.
En el artículo 2, el decreto establece los requisitos para la creación de una hipoteca divisible. En primer lugar, el inmueble debe estar libre de gravámenes o, si los hubiera, estos deben ser reconocidos por el acreedor. También debe presentarse un proyecto que describa la modalidad de la subdivisión, incluyendo el número, las características y el destino de las unidades funcionales o lotes. Este proyecto debe detallar el diseño urbanístico planificado.
Una vez completada la subdivisión, el inmueble puede transferirse o constituirse en un derecho real de superficie para cada adquirente. A su vez, el crédito y la garantía hipotecaria se dividirán y afectarán a cada unidad individual por el saldo de deuda correspondiente. Esto implica que cada adquirente será responsable de su propia deuda, de acuerdo con las condiciones pactadas con el acreedor hipotecario.
Por su parte, el Decreto crea la "hipoteca de bien futuro", un hito en la historia del crédito hipotecario de Argentina. Esta decisión permite financiar proyectos nuevos y/o no escriturados, en “pozo”, y con boleto de compra. Con esta medida que busca impulsar el crédito hipotecario y los desarrollos inmobiliarios, muchas personas podrán financiar su nueva vivienda.
En el Decreto, el Gobierno Nacional convocó a las provincias a adoptar, por sí o a través de la autoridad local o dependencia que resulte competente, las medidas necesarias para la implementación de la registración de los boletos de compraventa o cualquier otro contrato equivalente, tal como se encuentra previsto en el Decreto.