A casi un año de la derogación de la Ley de Alquileres de 2020, el mercado inmobiliario muestra cambios significativos. Las negociaciones entre propietarios e inquilinos adoptaron nuevas dinámicas basadas en el Código Civil y Comercial de la Nación y en el DNU 70/2023 del Gobierno, con ajustes en los valores y plazos. Este escenario contrasta con la inercia que predominó hasta mediados de 2024.
En este sentido, a pesar de que la merma de inflación -sobre todo del segundo semestre- desaceleró los incrementos de precios, y cambios regulatorios, aún existen distintas modalidades en La Plata para aplicar los aumentos.
Para los contratos que fueron firmados en enero de 2023, que están bajo la ley de alquileres 27.551, la suba que tendrán que pagar los inquilinos será del 190,67 por ciento, según informó el Foro Profesional Inmobiliario. De este modo, el índice, aunque es alto, perforó el piso de 200 por ciento y tuvo una baja del 18 por ciento con respecto al ajuste que se aplicó este mes.
A pesar de la baja en el índice anual de actualización por el ICL (Índice de Contratos de Locación), que pondera salarios e inflación, esta fórmula sigue siendo bastante más alta que la aplicación del IPC (Índice de Precios al Consumidor). Por ejemplo, en el caso de renovaciones cuatrimestrales, por ICL la actualización es del 19,17 por ciento, mientras por IPC es del 13,42 por ciento.
Asimismo como se mencionó anteriormente un aspecto a destacar radica en que, dada la baja que evidencia la inflación, el pago para los inquilinos que aún se mantienen con acuerdos establecidos en tiempos de la ley ya derogaba se ubicará por primera vez por debajo del 200% mensual.
En cuanto a los aumentos que deberán afrontar quienes se rigen con acuerdos semestrales, el incremento a cubrir durante el primer mes de 2025 será del orden del 63,7 por ciento. Respecto de los contratos con ajustes trimestrales y cuatrimestrales, los aumentos oscilarán entre el 13,4 y el 19,1 por ciento.
El dato muestra que el índice de contratos de locación se fue desacelerando los últimos meses. En diciembre, el aumento fue 208,67%, en noviembre 227,3%, en octubre 238% y en septiembre 243,1%.Estos incrementos se calculan en función del índice que realiza el Banco Central, y que contempla la variación de la inflación (según el IPC del INDEC) y los salarios, de acuerdo con la remuneración promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
Cuánto deberán pagar
Si por ejemplo, un inquilino comenzó el contrato en enero 2023, y en ese momento pagaba $100.000, en enero de 2024 debió abonar por el inmueble $237.500. De esta manera, en enero 2025, aplicando la suba del 190,67%, el inquilino pasará a pagar $690.385.Si bien el ICL muestra una desaceleración, el aumento sigue implicando un desembolso importante de dinero para los inquilinos que destinan gran parte de su salario en pagar el alquiler.
Actualmente, los inquilinos que sufren fuertes aumentos anuales por estar aún atados a la antigua ley de alquileres, intentan renegociar con los dueños o bien están rescindiendo contratos, dado que los precios de los alquileres en el mercado se están sincerando a la baja.
Alquilar un departamento en La Plata de dos ambientes se ubica en $390.172 mensuales, según datos de zonaprop, mientras que uno de tres ambientes tiene un precio medio de $515.376 por mes.
Todo depende, sostienen los martilleros especialistas, de la ubicación del departamento, las expensas ordinarias que se pagan, si es frente o contrafrente, si tiene balcón, como así también algunos servicios extras que puede tener el edificio, entre otros condicionantes.
Lo más buscado en La Plata
Desde el Colegio de Escribanos se puntualizó que “las estadísticas del mercado inmobiliario en la provincia de Buenos Aires mostraron en octubre un total de 11.213 escrituras, cifra que fue la más alta del corriente año y volvió a evidenciar una nueva suba interanual”.
Según el relevamiento mensual que realiza la entidad, dicho valor representó un incremento del 15,25 por ciento frente a las 9.729 operaciones registradas en octubre de 2023. Además, se advirtió un crecimiento en la comparación intermensual, pues las escrituras aumentaron un 12,65 por ciento respecto a las 9.954 contabilizadas en septiembre pasado. Siempre en relación con las operaciones registradas a nivel provincial, las hipotecas también se expresaron en número positivos.
En octubre se firmaron 1.308, lo que representó un alza del 53 por ciento respecto a las 854 de septiembre y un salto interanual del 141 por ciento frente a las 543 de octubre de 2023.
Recomendaciones
En este panorama, hay recomendaciones para minimizar riesgos y negociar mejores condiciones. Para los inquilinos, se sugiere negociar ajustes razonables basados en datos de inflación y priorizar contratos con cláusulas claras sobre renovaciones.
Para los propietarios, es fundamental evaluar el perfil del inquilino y considerar cláusulas de resolución anticipada. Además, de acuerdo a la palabra de algunos expertos en la materia, subrayan la importancia de “agilizar los procesos judiciales en casos de incumplimiento, lo que beneficiaría tanto a propietarios como a inquilinos responsables”.
Los últimos ajustes trimestrales y cuatrimestrales en los contratos de alquiler fueron inferiores a la inflación, lo que responde a factores como la capacidad de pago limitada de los inquilinos, el aumento de la oferta en ciertos segmentos y las expectativas de desaceleración inflacionaria.
Según un estudio reciente, mientras que los alquileres aumentaron un 61% en lo que va del año, las expensas (subieron más de un 150%) y los servicios públicos registraron incrementos mucho mayores, lo que refleja las complejidades del mercado actual.
“Es recomendable considerar la inclusión de cláusulas de resolución anticipada en los contratos, como una medida para minimizar riesgos legales. Además, es clave buscar asesoramiento profesional para asegurar que los acuerdos cumplan con las normativas vigentes y evitar posibles ambigüedades”, recomendó Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI).
